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| ▲ 성장거점형 복합개발사업 시범사업 대상지(강남구 역삼동 680-1 일원) |
[뉴스앤톡] 서울시가 중심지·환승역·간선도로를 연결해 서울 전역을 일자리·주거·문화·생활이 어우러진 촘촘한 ‘다핵도시’로 재편한다. 도심·광역중심과 환승역은 대규모 '성장거점'으로 고도화하고, 역과 역 사이 비역세권 간선도로변은 일자리와 생활 기능을 갖춘 '생활거점'으로 조성한다.
이는 지난 3월 발표한 '서울 역세권 직·주·락 활성화 전략'의 후속 조치로, 서울시는 첫 시범사업지로 ‘성장거점형 복합개발사업 2곳’과 ‘성장잠재권 활성화사업 4곳’ 등 총 6곳을 선정했다고 15일 밝혔다.
'성장거점형 복합개발사업 대상지'는 강남구 역삼동 680-1, 광진구 자양동 17-1 일원이며, '성장잠재권 활성화사업 대상지'는 강동구 성내동 448-1 일원, 도봉구 창동 715-1 일원, 광진구 중곡동 587-2, 금천구 독산동 1066-2다.
시범사업과 별도로 후속 사업을 발굴·확산하기 위한 관리체계도 마련한다. 성장거점형 복합개발사업은 DDP와 창동·상계 일대를 ‘성장거점권장구역’ 으로 설정해 관리하고, 성장잠재권 활성화사업은 도봉로·동일로 등 6개 주요 간선도로를 ‘성장잠재축’으로 관리한다.
서울시는 시범사업지별로 서울시·자치구·사업시행예정자·전문가가 참여하는 협업체계를 가동해 올해 12월까지 계획안을 마련하고, 2027년 1월부터 입안 제안 등 행정절차를 시작한다.
서울시는 지난 3월 상업지역 용도 상향이 가능한 역세권을 기존 중심지 내 153개에서 서울 전체 325개 역세권으로 확대하고, 2031년까지 100곳을 추가 개발하는 '서울 역세권 직·주·락 활성화 전략'을 발표했다.
하루 약 1천만 명이 이용하는 역세권을 일자리·주거·문화·여가·생활SOC가 결합된 생활거점으로 바꾸는 데 이어, 이번에는 중심지·환승역과 비역세권 간선도로까지 정책 범위를 넓힌다.
중심지와 환승역에는 서울의 경쟁력을 이끌 대규모 복합거점을 조성하고, 비역세권에는 시민이 사는 곳 가까이 일자리와 생활편의시설을 공급해 지역 간 개발·인프라 격차를 줄인다는 구상이다. 2026년 8월 기준 서울의 사용 용적률은 역세권 277%, 비역세권 250%다. 비역세권은 그동안 주택정비사업 위주로 개발돼 업무·상업·문화 기능을 함께 공급할 수 있는 새로운 실행수단이 필요했다.
'성장거점형 복합개발사업'은 도심·광역중심과 환승역 일대에 문화·산업·업무·주거가 어우러진 대규모 복합거점을 조성하는 사업이다.
도심·광역중심에 위치해 폭 20m 이상 간선도로와 접하거나 환승역 반경 500m 이내에 있는 5천㎡ 이상, 제2종(7층이하 제외)·3종일반주거지역과 준주거지역, 근린·일반·중심상업지역이 대상이다. 입지·접도 등 요건을 충족하면 일반상업지역 기준 용적률을 최대 1,300%까지 적용할 수 있다. 사업성이 상대적으로 낮은 11개 자치구는 증가한 용적률에 대한 공공기여 비율을 50%에서 30%로 완화해 민간 참여를 유도한다.
시는 입지요건과 주변 지역 연계성, 개발 파급효과, 자치구 의견과 현장 상황 등 사업 추진 여건을 종합적으로 검토해 역삼동과 자양동 2곳을 선정했다.
(강남구 역삼동 680-1, 면적 5,475.1㎡) 선정릉역 환승역세권이자 폭 48m 언주로에 접한다. 우수한 교통 접근성과 주변 업무시설과의 연계성을 바탕으로 업무를 중심으로 상업·문화·여가 기능을 결합한 복합개발을 추진한다. 테헤란로에 집중된 강남도심의 업무·문화 기능을 언주로와 선정릉역 일대까지 확장해 새로운 복합거점으로 조성한다.
(광진구 자양동 17-1 일원, 면적 5,132.6㎡) 성수지역중심에 위치하고 건대입구역 환승역세권이자 폭 35m 아차산로에 접한다. 세종대학교·어린이대공원과 인접한 첨단산업축에 놓였으나 지역 여건에 비해 토지이용 밀도가 낮다. 복합개발을 통해 성수·건대의 첨단산업과 청년인재, 문화·상업 기능을 연결하는 동북권의 새로운 성장거점으로 조성한다.
2024년 2월 '도심 복합개발 지원에 관한 법률' 제정 이후 서울시는 올해 1월 관련 조례, 6월 시행규칙과 운영기준을 마련해 사업 추진 기반을 갖췄다. 이를 토대로 이번 2곳을 시작으로 사업 여건을 갖춘 지역을 지속적으로 발굴해 2030년까지 성장거점형 복합개발사업 대상지를 28곳으로 확대할 계획이다.
서울시는 성장거점형 복합개발사업을 확대하기 위한 별도의 정책적 관리수단으로 ‘성장거점권장구역’을 도입한다.
성장거점권장구역은 법령에 따른 지구 지정과는 별개로, 성장 가능성이 높은 지역을 사업 구상 단계부터 서울시 공간계획 방향에 맞춰 관리하는 제도다. 향후 토지등소유자 동의 등 사업 추진 여건이 갖춰지면 성장거점형 복합개발사업의 법정 절차로 전환한다. '도심 복합개발 지원에 관한 법률' 제6조제1항에 따라 토지등소유자 4분의 1 이상 및 토지면적 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 바탕으로 사업시행예정자가 결정되는 등 사업 추진 여건이 확인되면 후속 절차를 진행한다.
이번에 설정하는 성장거점권장구역은 중구 을지로 DDP 일대, 도봉구 창동·상계 광역중심 일대 등 2곳이다.
(을지로 DDP 일대) 한양도성도심과 동대문역·동대문역사문화공원역 환승역세권이 겹치는 지역이다. DDP를 중심으로 문화·상업·업무 기능이 집적돼 있으며, ‘강북전성시대’ 등 서울시의 도심 활성화 정책과 연계한 복합개발 잠재력이 높다.
(창동․상계 일대) 창동역 광역교통 거점을 중심으로 서울아레나, 씨드큐브창동, 서울디지털바이오시티(S-DBC) 등 대규모 사업이 추진되고 있다. GTX-C와 복합환승센터 조성에 따른 개발 수요를 연계해 동북권의 광역 성장거점으로 발전할 잠재력이 크다.
성장거점권장구역 내 동대문 DDP 일대 현대시티아울렛과 창동·노원역 일대 농협 하나로마트 등 개발 초기단계 부지는 입지와 사업 추진 여건을 검토해 실제 성장거점형 복합개발사업으로 이어지도록 지원할 계획이다.
'성장잠재권 활성화사업'은 대중교통 접근성과 생활인구가 충분하지만 노후 건축물과 저이용 토지가 누적된 비역세권 간선도로변을 새로운 생활거점으로 바꾸는 사업이다.
폭 35m 이상 간선도로변의 1,500㎡ 이상 제2종(7층이하 포함)·3종일반주거지역과 준주거지역이 대상이다. 사업유형에 따라 최대 일반상업지역까지 용도지역을 상향하고, 공공기여를 통해 업무·상업·문화·생활SOC를 공급한다. 1,500㎡ 이상 1만㎡ 이하 부지가 대상이며, 늘어난 용적률의 50%를 공공기여로 받되 자치구 여건에 따라 30%까지 완화할 수 있다.
시는 입지·접도·면적 등 기본요건과 주변 지역 연계성, 개발 파급효과, 토지등소유자와 자치구의 추진 의지를 종합적으로 검토해 동남권 1곳, 동북권 2곳, 서남권 1곳 등 총 4곳을 선정했다.
(강동구 성내동 448-1 일원, 면적 2,607.5㎡) 강동대로에 접한 제3종일반주거지역으로, 강동구청역과 올림픽공원역 사이에 위치한다. 배후 주거단지가 밀집해 생활인구가 풍부한 만큼, 복합개발을 통해 업무·상업·생활편의시설을 갖춘 강동대로변 거점으로 조성한다.
(도봉구 창동 715-1 일원, 면적 4,201㎡) 도봉로에 접한 준주거지역으로, GTX-C 노선과 창동역 복합환승센터 조성이 예정된 창동역 일대와 가깝다. 광역교통 여건 개선과 연계해 토지이용을 고도화하고, 지역에 필요한 업무·상업·생활시설을 확보해 동북권의 새로운 생활거점으로 육성한다.
(광진구 중곡동 587-2, 면적 1,983㎡) 동일로에 접한 제2종일반주거지역으로, 동부간선도로와 중랑천이 가까워 교통과 수변공간을 함께 활용할 수 있는 성장 잠재력이 높은 지역이다. 복합개발을 통해 업무·상업·생활시설을 공급하고 동일로변의 새로운 생활거점으로 조성한다.
(금천구 독산동 1066-2, 면적 6,982.5㎡) 시흥대로에 접한 제3종일반주거지역으로, 가산·구로디지털단지와 연계된 입지적 강점을 갖췄다. 주변 정비사업 추진으로 생활·업무 수요 증가가 예상되는 만큼, 업무·상업·생활시설을 함께 공급해 서남권 간선도로변의 일자리·생활거점으로 조성한다.
시는 시범사업의 성과와 사업성 검토 결과를 운영기준에 반영하고, 2030년까지 성장잠재권 활성화사업 대상지를 42곳으로 확대할 계획이다.
서울시는 성장잠재권 활성화사업의 성과가 개별 사업지를 넘어 주변 지역으로 확산되도록 도봉로, 동일로, 통일로, 공항대로, 경인로, 시흥대로 등 6개 주요 간선도로를 ‘성장잠재축’으로 설정한다.
도봉로는 동북권 관문 가로로 중앙버스전용차로가 운영되고 있으며, GTX-C 등 광역교통 여건 개선이 예정돼 있다. 동일로는 역과 역 사이 구간이 길고 버스 이용 수요가 집중되는 동북권 남북 축으로, 노후한 저층 상가가 밀집해 있다. 통일로는 서북권의 주요 통행축으로 생활인구에 비해 개발 밀도가 낮고 노후한 구간이 곳곳에 분포한다. 공항대로는 김포공항과 마곡 등 주요 거점을 잇는 서남권 광역교통축으로 주변 지역의 복합개발 잠재력이 높다. 경인로는 서남권을 동서로 잇는 간선축으로 인근 산업·업무 기능과 연계한 복합 전환의 여지가 크다. 시흥대로는 서남권 남북 축으로 노후 건축물 비율이 높고 가산·구로디지털단지와 연계한 기능 확산이 기대된다.
개별 대상지 단위의 판단에 더해 도로의 교통·생활 기능, 균형발전 필요성, 가로의 연속성을 함께 고려한다. 같은 간선도로를 하나의 축으로 관리해 개별 필지의 개발을 가로 전체의 변화로 확산한다. 성장잠재축은 성장잠재권 활성화사업의 우선적인 정책 관리 방향을 제시하는 것으로, 그 자체가 도시관리계획 결정이나 용도지역 상향을 의미하지는 않는다. 성장잠재축 밖이라도 운영기준상 입지요건을 충족하면 사업을 제안할 수 있다.
서울시는 시범사업지마다 사업시행예정자·자치구·서울시·도시계획 전문가가 참여하는 ‘원팀(One-Team)’을 구성한다. 계획을 행정기관에 제출하기 전부터 개발 방향과 주요 쟁점을 함께 검토해 반복적인 협의와 보완에 걸리는 시간을 줄인다는 계획이다.
올해 12월까지 대상지별 계획안을 마련하고, 2027년 1월부터 계획안을 관계 행정기관에 공식 제출하는 ‘입안 제안’을 추진한다. 이후 도시계획위원회 등 관련 심의를 거쳐 계획 결정과 인허가 절차를 밟는다. 성장거점형은 복합개발계획 수립과 도심복합개발혁신지구 지정 절차를 거친다. 성장잠재권은 대상지 여건에 따라 지구단위계획이나 도시정비형 재개발 등 기존 제도를 활용한다.
성장거점형 복합개발사업과 성장잠재권 활성화사업의 대상지 기준과 용적률·공공기여, 사업 제안 및 행정절차를 담은 안내서는 서울시와 자치구 누리집에서 확인할 수 있다. 세부 운영기준은 서울도시공간포털 정보광장 자료실에서 내려받을 수 있다.
한편 서울시는 시범사업지 선정이나 성장거점권장구역·성장잠재축 설정이 곧바로 사업 확정 또는 용도지역 상향을 의미하는 것은 아니라고 설명했다.
시는 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 혼선과 피해를 예방하기 위해, 입지요건과 제외 요건에 맞지 않는 지역을 사업 대상인 것처럼 안내하는 사례나 사업 추진 주체가 난립하면서 발생하는 허위 안내·유언비어에 주의해 줄 것을 당부했다. 사업대상지의 입지요건과 추진절차 등은 해당 자치구 도시계획 부서와 서울도시공간포털을 통해 확인할 수 있다.
김창규 서울시 도시공간본부장은 “지난 3월 발표한 325개 전 역세권 직·주·락 전략을 중심지와 환승역, 비역세권 간선도로까지 확장해 이번 6곳에서 첫 실행에 들어간다”며 “도심·광역중심은 서울의 미래를 이끄는 성장거점으로 고도화하고, 역과 역 사이 간선도로변은 시민의 일상과 지역경제를 살리는 생활거점으로 조성해 서울 전역을 촘촘한 다핵도시로 재편하겠다”고 말했다.
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